在购买二手房时，一般需要签订一定的合同，以保证交易的有效性。但是会导致二手房买卖合同无效的情况很多，那么什么是二手房买卖合同无效呢？我们和买家宝(www.yzx315.com)具体看一下，顺便问一下二手房买卖合同无效定金如何追回，二手房买卖合同违约金如何计算。

　　1.二手房买卖合同无效的案例有哪些

　　在二手房交易过程中，可能会有很多原因导致二手房买卖合同无效。

　　1.无民事行为能力人签订的房屋买卖合同

　　根据我国《民法通则》，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人应当由其法定代理人代理签订房屋买卖合同，不能独立签订房屋买卖合同，否则为无效合同。

　　2.限制行为能力人未经法定代表人同意签订的房屋买卖合同

　　限制行为能力人只能从事与其年龄、智力、精神状态相适应的民事活动，其法定代表人买卖房屋应当签订合同或者取得法定代表人同意。未经法定代表人同意，限制行为能力人签订的房屋买卖合同无效。

　　3.欺诈签订房屋买卖合同

　　这是指一方当事人以虚构事实或者隐瞒事实的方式签订房屋买卖合同，导致对方当事人理解错误。

　　4.强制签订的房屋买卖合同

　　这是指一方签订房屋买卖合同，以威胁对方的财产、身体或精神损害，迫使其产生恐怖。

　　5.利用人的危险签订的经济合同

　　这是指一方在对方处于困境时，或者利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利条件而签订的房屋买卖合同。

　　6、当事人恶意串通，通过房屋买卖合同损害国家、集体或他人利益的。

　　这意味着双方故意串通签订的损害国家、集体或第三方利益的合同无效。

　　7.当事人之间没有签订书面的房屋买卖合同，也没有证据可以核实的，房屋买卖合同也视为无效。

　　二、二手房买卖合同无效定金如何追回

　　1.二手房买卖合同无效定金如何追回？合同无效，买受人没有过错，出卖人有过错的，出卖人应当将该房屋(包括收取的定金)退还给买受人，并赔偿买受人因此遭受的损失。

　　2.定金不能超过主合同标的的20%；

　　3.交付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

　　4.因出卖人的欺诈等原因致使合同无效，销售合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方超过定金要求赔偿损失的，人民法院可以并处，但是定金和损失赔偿的金额不得高于违约造成的损失。

　　三、二手房买卖合同无效违约金如何计算

　　(1)二手房买卖合同无效违约金如何计算

　　1、根据签订的合同，约定违约赔偿条款，违约赔偿主要按约定内容计算。

　　2.如果签订的合同中没有关于违约赔偿的规定，违约赔偿应在买卖双方协商一致后计算。

　　(二)二手房交易卖方违约处理

　　1.对于拒签中介协议和拒签定金:通过中介公司交易时，中介公司确定中介协议主要内容后，房东先签字，买家再签字。这样可以在一定程度上避免房东违约。

　　2.签订居间协议后双倍返还定金:居间协议一般规定，接受定金的一方(即卖方)违约的，双倍返还定金。为了限制卖方违约倾向。

　　3.签订中介协议后拒绝签订销售合同:出现无效合同时，无效合同的定义为:

　　1)合同本身不规范或无效。

　　2)出卖人未明确取得房屋产权证，或表示仍在办理中。此时，签订的合同可以视为无效。

　　3)根据法律规定，无效合同应由错误的一方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿相关经济损失。

　　4)购房合同签订后，房东拒绝过户:此时买方必须及时出具书面提醒，要求房东在约定时间内签订合同；同意延期的，应当约定具体期限，书面提醒由中介公司办理的，应当向中介公司发送书面提醒副本。

　　以上数据来自网络，仅供参考。

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